Проверка квартиры перед покупкой: что смотрит юрист

Зачем проверять, если выписка чистая

Выписка из ЕГРН показывает, кто собственник сегодня, но не говорит, как он получил квартиру, понимал ли, что подписывает, и нет ли за ним долга, который скоро дойдёт до суда. Добросовестность покупателя защищает не всегда: если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, её могут истребовать даже у добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ), а если вы получили её безвозмездно, то в любом случае (п. 2 ст. 302). При оспаривании возвращать нужно квартиру, а деньги придётся взыскивать с продавца отдельно.

Выписка ЕГРН и история переходов

Закажите две выписки: об основных характеристиках и зарегистрированных правах и о переходе прав. Вторая даёт цепочку собственников и основания каждого перехода. Персональные данные собственника-физлица в общедоступной выписке скрыты (ст. 36.3 и ст. 62 закона № 218-ФЗ), поэтому просите продавца заказать выписки самого, лучше в день подписания.

На что смотрю: частоту смен собственников (три сделки за пару лет повод разобраться), совпадение адреса и кадастрового номера с договором, записи об ипотеке, аресте, запрете регистрации. Запись о невозможности регистрации без личного участия собственника (ст. 36 закона № 218-ФЗ) ставят для защиты, но тогда сделка пройдёт только при его личном участии.

Как продавец получил квартиру

• Приватизация. Смотрю, кто был зарегистрирован на момент приватизации. Отказавшийся тогда от участия человек может сохранить бессрочное право пользования жильём, и оно не исчезает при продаже (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Это самая частая «неожиданность» на вторичном рынке.
• Наследство и дарение. Нужны свидетельство о праве на наследство и сведения о том, все ли наследники приняли наследство или отказались. Подаренную квартиру могут оспорить кредиторы дарителя или его близкие.
• Предыдущая купля-продажа. Проверяю, платили ли реальные деньги: заниженная цена в цепочке признак подозрительной сделки.

Кто прописан и кто имеет права на квартиру

Запросите справку о зарегистрированных лицах.

1. Несовершеннолетние. Согласие органа опеки требуется, когда ребёнок находится под опекой или попечительством либо остался без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Эту норму проверял Конституционный Суд (постановление от 08.06.2010 № 13-П по жалобе гражданки Чадаевой). Я советую убедиться, что у ребёнка есть где жить.
2. Бывшие члены семьи и отказники. См. выше про приватизацию.

В договоре фиксирую, что к передаче все зарегистрированные выписаны, и ответственность за нарушение.

Согласие супруга

Если квартира — совместная собственность супругов, для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Супруг, не дававший согласия, может оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (ст. 173.1 ГК РФ). Значение имеет не то, на кого оформлена квартира, а то, что она куплена в браке (ст. 34 СК РФ).

Конституционный Суд в постановлении от 30.10.2025 № 36-П признал абзац первый п. 3 ст. 35 СК не соответствующим Конституции, но в узком случае: супругам военнослужащих в удалённых гарнизонах без нотариусов нельзя отказывать в иной форме удостоверения согласия. На обычную покупку на вторичном рынке это не влияет, и я по-прежнему требую нотариальное согласие.

Банкротство продавца

Покупку у человека, которого потом признали банкротом, может оспорить финансовый управляющий (ст. 213.32, 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве).

• Неравноценная сделка (п. 1 ст. 61.2): совершена за год до принятия заявления о банкротстве или позже, а цена или условия существенно хуже рыночных.
• Сделка во вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2): совершена в течение трёх лет до заявления, причинила вред кредиторам, а вы знали или должны были знать о цели продавца. Знание предполагается, если вы заинтересованное лицо, например родственник.

Срок давности для управляющего отсчитывается от момента, когда он узнал или должен был узнать об основаниях (ст. 213.32), а не от даты вашей сделки, поэтому спокойным быть нельзя и через год.

До сделки проверяю продавца на Федресурсе (bankrot.fedresurs.ru), в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и судах общей юрисдикции, сверяю цену с рыночной (сохраняю отчёт оценщика или сопоставимые объявления) и смотрю, нет ли долгов, из-за которых продавцу выгодно «быстро продать».

Сделку с рыночной ценой и реальной оплатой защитить проще, но гарантии нет. Закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ меняет ст. 61.2 и 61.3 только с 27.07.2027, пока действует прежний текст.

Долги, аресты и исполнительные производства

Проверяю продавца по банку данных исполнительных производств ФССП (fssp.gov.ru/iss/ip/), а в выписке ищу аресты и запреты: при исполнительном производстве пристав может запретить регистрацию, и сделку не зарегистрируют. Заложенную квартиру можно продать только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 37 закона «Об ипотеке»); банк нередко соглашается на погашение долга из ваших денег, но схему оформляют заранее.

Дееспособность и доверенность

Дееспособность. Сделку гражданина, который в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, могут признать недействительной (ст. 177 ГК РФ). Диагноз сам по себе ничего не решает: суд назначает экспертизу на дату сделки. Риск выше, если продавец пожилой или недавно болел. Я прошу присутствия продавца при подписании.

Доверенность. Проверьте нотариальную доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты по реквизитам, убедитесь лично, что доверитель знает о сделке и не отозвал доверенность, и что в ней есть право продать именно эту квартиру и получить деньги.

Материнский капитал и перепланировка

Если квартира куплена с материнским капиталом, она должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей с определением долей (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Если доли не выделены, продавец не вправе продать квартиру целиком. Также сверьте планировку с планом из ЕГРН: самовольную перепланировку придётся узаконивать новому собственнику.

Реновация в Москве

В Москве смотрю, не включён ли дом в программу реновации. Права собственников определены в ст. 7.3 закона «О статусе столицы Российской Федерации». Покупая квартиру в таком доме, вы покупаете не стены, а право на будущую квартиру, и цена должна это учитывать. Спросите продавца, получал ли он уведомление о включении дома, и проверьте список домов на официальном портале программы. Сроки на решения и подписание договора менялись, поэтому смотрите действующую редакцию закона.

Как безопасно рассчитаться

Задача: чтобы продавец получил деньги только после перехода права.

• Аккредитив. Банк выплачивает продавцу деньги, когда тот предъявит документы, например выписку ЕГРН о регистрации перехода права (ст. 867 ГК РФ). Вид аккредитива (отзывный или безотзывный) указывается в заявлении, и от него зависит риск: отзывный можно изменить или отменить без уведомления получателя (ст. 868). Просите безотзывный и читайте условие раскрытия. В отличие от счёта эскроу, деньги на аккредитиве не относятся к застрахованным вкладам, поэтому важна надёжность банка.
• Счёт эскроу. Покупатель вносит деньги на специальный счёт, а продавец получает их после предъявления документов о переходе права (ст. 860.7 ГК РФ).
• Банковская ячейка. Деньги лежат в сейфе до выполнения условий договора. Ответственность банка за содержимое ограничена (ст. 922 ГК РФ), а в договоре с продавцом нужно чётко описать, когда и кто достаёт деньги.
• Сервисы безопасных расчётов банка. Суть обычно сводится к эскроу или аккредитиву. Читайте условия: на каком основании банк выдаст деньги и кто решает спор.

Наличные «из рук в руки» без расписки и регистрации перехода — самый слабый вариант.

Что сделать после покупки

1. Получите выписку ЕГРН с вашей записью и проверьте, что лишних обременений нет.
2. Составьте акт приёма-передачи, зафиксируйте показания счётчиков и сверьте, что все прописанные выписаны.
3. Закройте долги по коммунальным платежам и переоформите лицевые счета.
4. Рассмотрите заявление о невозможности регистрации без вашего личного участия (ст. 36 закона № 218-ФЗ): запись вносится в течение пяти рабочих дней. С 1 июля 2026 года по закону № 133-ФЗ при дистанционной подаче документов личность можно подтверждать по биометрии (ст. 36.2).
5. Сохраните договор, расписки, акт, платёжные документы, отчёт оценщика и переписку с продавцом: они понадобятся, если сделку оспорят.

Я не обещаю, что проверка исключит любой риск, но она позволяет увидеть большую часть проблем до оплаты.

Что делать

• Закажите выписки об основных характеристиках и о переходе прав.
• Проверьте продавца по Федресурсу, картотеке арбитражных дел и банку данных ФССП.
• Запросите документы-основания и справку о прописанных.
• Уточните семейное положение продавца и получите нотариальное согласие супруга, если оно нужно.
• Не платите наличными без аккредитива, эскроу или ячейки.
• Пришлите мне документы на квартиру и проект договора: я проверю их до подписания и помогу выстроить сопровождение сделки с недвижимостью. Консультация в Москве возможна и очно, офис на ул. 1-я Машиностроения, 10.

Разбор носит информационный характер и не заменяет консультацию по вашим документам. Результат спора определяет суд.