Недвижимость · Москва и область

Квартира, дом или гараж — помогу отстоять своё

Совладелец продал долю чужим людям. Перепланировку требуют вернуть как было. Соседи сверху залили квартиру, а управляющая компания кивает на них. Покупку оспаривает управляющий продавца-банкрота. По реновации предлагают квартиру хуже прежней. Сроки в таких делах часто короткие, поэтому разбор начинаю сразу.

Обсудить до подписания Цены

НаправлениеНедвижимость

Шифр листаР-06

Для когогражданам

Ценаот 7 000 ₽

Коротко в цифрах

3 месяца

Чтобы перевести на себя права покупателя доли, проданной без вас

п. 3 ст. 250 ГК РФ

20 дней

Чтобы попросить по реновации деньги или квартиру больше

ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»

90 дней

На соглашение об изъятии до иска

п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ

От 7 000 ₽

Разбор ситуации с изучением документов

Сроки считаются по-разному: по доле — с момента, когда вы узнали о продаже, по реновации и изъятию — со дня получения проекта договора или соглашения. Запишите эту дату.

Кому подходит

лист 02

К-01

Покупателям и продавцам

Проверка квартиры до сделки, защита, если сделку оспаривают.

К-02

Совладельцам

Не можете договориться о продаже, выкупе или порядке пользования.

К-03

Собственникам квартир и домов

Перепланировка, самовольная постройка, залив, спор с управляющей компанией.

К-04

Жильцам под реновацию и владельцам гаражей

Переселение, изъятие под дорогу или застройку.

Ситуации клиента

С какими ситуациями приходят

лист 03

К-01

Проверить квартиру перед покупкой

Выписка ЕГРН, история перехода прав, продавец на банкротство и долги, кто прописан, нет ли наследников, которые потом объявятся. Говорю, что поправить в договоре.

К-02

Сделку нужно оспорить

Квартиру подарили или продали под давлением, обманом или в состоянии, когда человек не понимал, что делает (ст. 177, 179 ГК РФ). Собираю доказательства, назначаем экспертизу.

К-03

Продавец квартиры — банкрот

Управляющий оспаривает сделку. Защищаю покупателя: доказываем рыночную цену и реальную оплату.

К-04

Долю продали без вас

Если вас не известили, в течение трёх месяцев можно потребовать перевести на вас права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

К-05

Перепланировка и самострой

Сохранить перепланировку через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), признать право на пристройку или дом, построенный без разрешения (ст. 222 ГК РФ).

К-06

Залили квартиру

Сосед или управляющая компания — кто отвечает, зависит от места протечки. Акт, оценка ущерба, претензия, суд.

К-07

Реновация: квартира хуже или иск о переселении

Новая квартира должна быть не меньше по жилой площади и числу комнат, больше по общей и в том же районе. Не подписали договор за 30 дней — город идёт в суд. Спорим о равнозначности и процедуре.

К-08

Изымают гараж или помещение

Возмещение — рыночная стоимость плюс убытки, включая упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Оспариваю оценку и прошу судебную экспертизу.

Белые жилые башни снизу вверх, Москва — фото: Ilia Bronskiy / Unsplash

Пустая комната в новой квартире — фото: Josh Lemmon / Unsplash

График сроков

Реновация: что и когда

лист 04

День 0Получили проект договора. Запишите дату.

До 20-го дняМожно подать заявление о денежном возмещении или квартире большей площади с доплатой.

До 30-го дняСрок на подписание договора.

После 30-го дняДепартамент городского имущества вправе подать иск о понуждении к договору и выселении.

Таблица данных

Этап	Срок и основание
День 0	Получили проект договора. Запишите дату.
До 20-го дня	Можно подать заявление о денежном возмещении или квартире большей площади с доплатой.
До 30-го дня	Срок на подписание договора.
После 30-го дня	Департамент городского имущества вправе подать иск о понуждении к договору и выселении.

Нормы о реновации — ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» № 4802-1 (ред. Закона № 310-ФЗ от 10.07.2023); сроки в вашем случае зависят от даты уведомления, их я проверяю по действующей редакции.

Ведомость

Какие покупки оспаривают

лист 05

1 год

Сделки по заниженной цене до принятия заявления о банкротстве продавца

п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве

3 года

Сделки во вред кредиторам, например с родственниками

п. 2 ст. 61.2

Перед покупкой проверяю продавца на такие риски. Это дешевле, чем потом защищаться в суде.

Схема процесса

Как идёт работа

лист 06

Разбор1–3 рабочих дня
Изучаю проект договора или соглашения, отчёт об оценке, выписки ЕГРН. Говорю, есть ли предмет спора.
Доказательства1–2 недели
Осмотр квартиры, оценка ущерба или рецензия на оценку, запросы в Росреестр и другие органы.
Позиция до судав пределах срока
Претензия или возражения: второй стороне сделки, совладельцу, управляющей компании, в Департамент или Фонд реновации. Часть споров заканчивается здесь.
Судот 2 до 8 месяцев
Иск или защита по иску, ходатайство о судебной экспертизе, заседания.
Регистрацияпосле решения
Апелляция, если нужна. Регистрация прав, получение возмещения.

Что вы получаете на руках

Что у вас будет на руках

лист 07

К-01

Заключение

Чистая ли сделка, кто отвечает за ущерб, занижена ли оценка, есть ли смысл спорить.

К-02

Претензия или возражения

Второй стороне, совладельцу, управляющей компании или городу, в пределах срока.

К-03

Рецензия на оценку

Или альтернативный отчёт для суда.

К-04

Решение и регистрация

Право зарегистрировано, возмещение получено.

Когда я вам не нужен

лист 08

НЕТ-01

Квартира устраивает

Подписывайте договор. Спор отнимет время и не даст выгоды.

НЕТ-02

Обычная покупка

Продавец без долгов и признаков банкротства. Сделку проведут нотариус и банк.

НЕТ-03

Совладельцы договорились

Соглашение у нотариуса обойдётся дешевле суда.

Разборы по теме

Что почитать перед звонком

лист 09

Крыши Москвы в сумерках, огни окон — фото: Aleksandr Popov / Unsplash

21 сентября 2026 · Банкротство

Единственное жильё при банкротстве: как Верховный Суд разъяснил, когда его могут продать

Многие боятся, что при банкротстве заберут квартиру, в которой они живут. Закон защищает единственное жильё, но с исключением. Верховный Суд в 2025 году описал, как суды должны оценивать это исключение.

Читать разбор →

Все разборы →

Спецификация

Стоимость

лист 10

Цены указаны «от». Итоговую сумму называю после изучения документов и закрепляю в договоре.

Стоимость
поз.	Услуга	Оплата	Цена
01	Разбор ситуации с изучением документов	Фиксированная	от 7 000 ₽
02	Реновация: проверка квартиры и возражения	Фиксированная	от 15 000 ₽
03	Проверка продавца и квартиры перед покупкой	Фиксированная	от 15 000 ₽
04	Суд: доли, порядок пользования, перепланировка, залив, реновация	Фиксированная, по этапам	от 50 000 ₽
05	Оспаривание сделки с квартирой	Фиксированная, по этапам	от 60 000 ₽
06	Изъятие: спор о размере возмещения	Фикс + процент от прибавки к возмещению	от 70 000 ₽
07	Защита покупателя при оспаривании сделки в банкротстве	Фиксированная, по этапам	от 60 000 ₽

Госпошлину, оценку и судебную экспертизу вы оплачиваете отдельно, их размер я называю заранее.

Примечания

Частые вопросы

лист 11

прим. 1Перепланировку сделали без согласования. Что будет?

Жилищная инспекция может потребовать вернуть всё как было. Если перепланировка не нарушает права других людей и не угрожает дому, суд вправе сохранить её (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Нужны технический план и заключение специалиста.

прим. 2Соседи сверху залили квартиру. С кого требовать?

Если протекло из их квартиры — с соседа. Если из общего стояка до первого крана — обычно с управляющей компании. Сразу вызовите её для акта, сфотографируйте ущерб и не делайте ремонт до оценки.

прим. 3Можно ли отказаться от переселения по реновации?

Остаться в доме, включённом в программу, нельзя. Можно спорить о равнозначности квартиры, просить денежное возмещение или квартиру больше с доплатой. Не подпишете договор за 30 дней — город вправе обратиться в суд.

прим. 4Предложили квартиру с маленькой кухней или на первом этаже. Это нарушение?

Закон сравнивает жилую и общую площадь, число комнат и район, а в Зеленоградском, Новомосковском и Троицком округах — округ. Этаж, вид и планировку он прямо не называет. Прежде чем отказываться, проверьте документы обеих квартир: ошибка в оценке равнозначности обходится судом.

прим. 5Совладелец продал долю чужому человеку, меня не спросили. Что делать?

В течение трёх месяцев можно потребовать в суде перевести на вас права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Цену сделки нужно будет внести на депозит суда.

прим. 6Можно ли заставить совладельца продать мне его маленькую долю?

Да, если доля незначительна, её нельзя реально выделить и у собственника нет существенного интереса в её использовании (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Компенсацию выплачивает тот, кто заявил требование.

прим. 7Я купил квартиру, а продавец обанкротился. Её отберут?

Не обязательно. Оспаривают прежде всего покупки по заниженной цене и сделки с родственниками. Если цена рыночная и деньги действительно переданы, у покупателя сильная позиция. Готовить её лучше заранее.

прим. 8Как определяют сумму возмещения при изъятии?

В неё входят рыночная стоимость, убытки и упущенная выгода (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Оценку органа можно оспорить в суде через судебную экспертизу.

Внешние источники