Недостатки квартиры от застройщика: что изменилось с 2025 года

Что изменилось

Закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) поправили в 2024 и 2025 годах. Для тех, кто принимает квартиру сейчас, важны четыре вещи.

• Гарантия на отделку короче. Закон № 482-ФЗ от 26.12.2024 ввёл часть 5.2 статьи 7: гарантия на результат отделочных работ устанавливается договором и не может быть меньше одного года со дня передачи квартиры. Гарантия на сам объект долевого строительства и на инженерное оборудование не меньше трёх лет (части 5 и 5.1 статьи 7).
• Потолок взыскания за недостатки отделки. Часть 4 статьи 10 ограничивает общую сумму, которую можно взыскать с застройщика за нарушения в отделке, окнах, дверях, сантехнике и других элементах: три процента цены договора, если договор не предусматривает больше. Исключение сделано для неустойки за просрочку передачи и для возврата денег при расторжении.
• Штраф 5 %. Если суд удовлетворил требования, а застройщик добровольно их не выполнил, штраф составляет пять процентов от присуждённой суммы (часть 3 статьи 10), а не пятьдесят, как по закону о защите прав потребителей.
• Моральный вред по части 2 статьи 10 остаётся: компенсацию присуждают, если вина застройщика есть.

Конституционный Суд в Постановлении от 14.04.2026 № 24-П проверил новый порядок штрафа. Он признал его допустимым, но указал, что нельзя применять его к отношениям, где право на штраф возникло до 1 сентября 2024 года. Какой штраф ваш, зависит от даты и обстоятельств конкретного дела.

Мораторий на неустойки: что с ним в 2026 году

Постановление Правительства № 326 от 18.03.2024 в действующей редакции (от 30.12.2025) не позволяло начислять отдельные неустойки и штрафы застройщику по 31 декабря 2025 года включительно. С 1 января 2026 года новые неустойки за просрочку считаются по общим правилам.

Отдельно для требований, предъявленных до определённых дат, действует отсрочка уплаты до 31 декабря 2026 года. Это отсрочка, а не списание: деньги получаются позже. Какой режим у вашего требования, зависит от дат предъявления. Я смотрю это по документам, а не по общим формулировкам.

Что остаётся прежним

• Условие договора, освобождающее застройщика от ответственности за недостатки, ничтожно (часть 4 статьи 7).
• Участник вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения расходов на устранение (статья 7).
• Срок устранения согласуется с застройщиком: он указывается в акте, договоре или в вашей претензии (часть 6 статьи 7). Жёсткого общего срока в 60 дней в законе сейчас нет.

Как строить позицию

1. На приёмке вносите недостатки в акт. Подпись без замечаний работает против вас.
2. До ремонта фиксируйте дефект: фото, видео, акт осмотра с вызовом застройщика.
3. Закажите независимую строительную экспертизу. Расходы на неё платите сами, потом включайте в требования.
4. Направьте письменную претензию с расчётом. Проверьте, не вышел ли гарантийный срок на отделку.
5. Если сумма мала, подумайте, не дешевле ли согласиться на устранение.

Я ничего не гарантирую: исход зависит от документов, договора и экспертизы. Но по датам и расчёту могу сразу сказать, какой режим ваш.

Что делать

• Пришлите ДДУ, акт приёма-передачи и фото недостатков.
• Назовите дату договора и дату передачи квартиры.
• Не подписывайте соглашение с застройщиком, не показав его мне.

Разбор носит информационный характер и не заменяет консультацию по вашим документам. Результат спора определяет суд.